商文旅开业不是巅峰：给人性、安全与复利留出空间

日期：2026-01-16 15:25:18 / 人气：22

近期有客户邀请我参与重启一个沉寂数年的商文旅项目，其中暗藏的不确定性令人深思。借由《金钱心理学》的投资逻辑反观商文旅行业，会发现二者底层逻辑高度相通——商业的本质离不开人性的博弈，项目的存续需要安全边际的兜底，而长期的成功则依赖复利的积累。所谓“开业即是巅峰”的行业魔咒，本质是对人性、风险与长期价值的认知偏差。

一、底层逻辑：商文旅的核心是做“人性生意”

“开业即是巅峰”的说法，精准点出商文旅项目的“易耗品属性”，而这一切的根源在于人性的喜新厌旧。过去，商文旅项目只需满足基础功能业态即可立足；如今，随着消费升级，单纯的功能叠加已无法留住客流，必须融入优质内容与沉浸式场景，才能对抗人性带来的价值衰减。

宁波宜家闭店事件颇具启发意义：当这个承载了无数人家庭记忆的场所宣布离场时，其被忽视的情感价值才再度凸显，引发大众集体怀旧。这也印证了行业内的一句调侃：有些商业项目的价值，或许要等到离场时才能真正兑付。而那些看似历久弥新的商业大厂，实则是在逆人性而行——持续投入金钱与时间维系人气，塑造品牌人设，可即便如此，任何品牌人设都有“保质期”，这种无休止的维系本质上也是一种行业内卷。

可见，做商文旅不能只迎合人性的即时偏好，更要学会驾驭人性的复杂：既要用新鲜内容抓住短期注意力，也要用情感沉淀对抗长期审美疲劳，在“喜新”与“念旧”之间找到平衡。

二、风险兜底：给项目留足“安全边际”

不少商文旅操盘手存在一个致命误区：追求极致完美，不给项目留任何退路，盲目追求满租率、高定价，凡事往前冲却忽略了风险防控。这恰恰违背了《金钱心理学》中“安全边际”的核心原则——投资不是追求每次都盈利，而是永远避免输到出局；商文旅项目同理，韧性比极致更重要。

操盘手应建立“容错空间清单”，在招商、定价等关键环节预留弹性。比如招商时，不必执着于100%出租率，为了对外宣传的“完美数据”硬招缺乏潜力的品牌，反而会拖累项目长期调性；定价上，过高的门槛会吓退优质潜在商家，合理的价格梯度才能吸引多元业态入驻。事实上，一定比例的出租率波动是健康现象，说明项目在进行业态迭代优化，而非陷入僵化。

更重要的是，要摒弃“押注单一”的思维：不把命运绑定在单一客群、单一业态或单一招商模型上，同时预留充足现金流应对突发状况。人性需要反应时间，市场需要调整周期，真正厉害的操盘手，不是每次都精准踩中风口，而是懂得为不确定性留足退路，让项目在波动中保持存续能力。

三、长期价值：拥抱商文旅的三大“复利效应”

在很多人的认知里，复利似乎与重资产、强运营的商文旅行业无关。但结合多年实操经验来看，商文旅领域至少存在三大复利效应，是项目突破周期限制、实现长期盈利的关键。

第一是关系复利。在社区型商文旅项目中，这种效应尤为明显：老店、老摊主与熟客之间，经过数年沉淀形成的信任与情感联结，是无可替代的核心竞争力。这种“最熟悉的陌生人”关系，本质是记忆复利——如同宁波宜家，长期存在的场所会为城市积累“家庭记忆”与“生活模板”，这种情感沉淀会随着时间推移不断增值，成为项目的隐形护城河。

第二是系统复利。随着AI技术的普及，商文旅行业的运营模式正在重构：AI可以替代人工完成重复机械的工作，大幅节省时间成本。操盘手若能搭建完善的知识经验系统，借助技术工具提升运营效率，就能将更多精力投入到优质服务与内容创新中，形成“效率提升-服务优化-口碑沉淀”的正向循环，实现系统性复利增长。

第三是内容复利。过去，商场与消费者是单纯的买卖关系，联结脆弱；如今，内容与IP的介入让二者关系愈发紧密。优质内容会持续吸引流量、沉淀用户，而用户的互动与传播又会为内容赋予新的价值，形成复利效应。反之，若缺乏内容支撑，消费者的选择忠诚度会大幅降低，项目也会在同质化竞争中逐渐被淘汰。

结语：跳出租金依赖，重构商文旅的盈利逻辑

行业长期以来以租金为核心盈利基础的模式，是否存在优化空间？或许可以借鉴《金钱心理学》中“选择权”“自主基金”“沉默成本”等概念，探索更多可能性——比如引入RWA（真实世界资产）等新型投资渠道，将商文旅项目的资产价值与金融市场联动，打破单一盈利瓶颈。

对商文旅人而言，首要任务是明确自己的“游戏规则”：不被短期流量裹挟，不被极致主义绑架，在人性洞察中搭建情感联结，在风险防控中保留容错空间，在长期运营中积累复利价值。唯有如此，才能让项目跳出“开业即巅峰”的魔咒，实现从“存活”到“富有”的本质跨越，真正穿越行业周期。

作者：杏彩娱乐