中共中央政治局4月25日会议对房地产市场的表述出现重大调整，从过去的“防风险、稳预期”转向“消化存量、优化增量”，标志着房地产政策进入新阶段。此次会议不仅释放了更积极的财政货币政策信号，还首次提出“统筹研究消化存量房产”，意味着政策工具箱将迎来突破性创新。

一、房地产政策新框架：从“救项目”到“稳循环”
1. 政策目标转变：从“保交楼”到“供需平衡”
消化存量房产：首次提出系统性解决方案，可能包括：
地方政府“以购代建”（收购存量房转保障房）
国企/城投设立专项收储基金（盘活烂尾楼、闲置商业地产）
REITs扩容（推动存量商业地产证券化）
优化增量住房：
高品质住宅供给增加（改善型需求支持）
“两新一重”建设（城市更新、保障房、城中村改造提速）
2. 金融政策创新：降息+结构性工具
货币政策宽松（“适时降准降息”）：
首套房贷利率或突破LPR-50BP下限
专项再贷款支持“卖旧买新”改善需求
政策性金融工具：
可能设立“房地产纾困基金”
开发贷“白名单”扩容（支持优质房企）
二、宏观政策协同：财政+货币+产业“三箭齐发”
政策维度 具体措施 对房地产的影响
财政政策 超长期特别国债、专项债加速发行 重点支持保障房、城市更新
货币政策 降准降息、结构性工具 降低购房成本，缓解房企融资压力
产业政策 “两新一重”建设（新基建、新型城镇化） 推动城中村改造、保障房建设
关键突破点：

“服务消费再贷款”可能覆盖住房装修、适老化改造等需求
清理消费限制性措施，或调整重点城市限购政策（如社保年限缩短）
三、政策落地挑战与市场机会
1. 执行难点
地方政府债务约束：如何平衡保障房投入与财政可持续性？
商业银行风险偏好：低利率环境下，银行是否愿意加大房地产信贷？
存量房去化速度：若市场信心不足，收储政策能否有效激活需求？
2. 市场结构性机会
核心城市改善型住房（政策支持高品质住宅）
城市更新与保障房（财政+政策性金融支持）
住房租赁市场（REITs扩容、存量商业改造租赁住房）
四、结论：政策进入“存量去化+增量优化”新阶段
此次会议标志着房地产政策从“救急”转向“长效机制建设”，核心逻辑是：

短期：通过降息、收储、放宽限购等措施稳定市场
中期：推动“以购代建”模式，消化库存
长期：建立“保障房+商品房”双轨制，优化供给结构
关键观察点：

6月前是否有存量房去化专项政策出台
超长期特别国债是否定向支持房地产（如保障房、城中村改造）
重点城市限购政策是否进一步放松
此次政策调整不仅是房地产行业的转折点，更是宏观经济“稳增长”的关键一环，后续落地效果将决定市场能否真正企稳回升。